南昌：摩天大楼高收益高风险 楼市投资须谨慎

　　我省第一高楼不断被刷新——10月14日，九江市城建部门表示，九江将于明年开建江西第一高楼“九江国际金融中心”，高度将达333米，投资额超过30亿元，“江西第一高”计划2016年7月1日前建成开业。此前，江西第一高楼规划在南昌：南昌华南城宣布规划建设328米的地标建筑。如此算来，九江即将开建的第一高楼比华南城地标建筑将高出5米。

　　新的摩天大楼建设潮，是城市第三产业快速发展的结果，因为第三产业主要的办公地点是写字楼，所以摩天大楼也迎合了市场的客观需求。但是盲目建设摩天大楼，可能超出了城市的经济承载力，也造成了恶性竞争，业内人士认为，南昌的摩天大楼数量已显现泡沫化趋势，未来可能出现供给过剩的局面，摩天大楼的运营也面临诸多问题。

　　从建设投资的角度来看，超过300米，摩天大楼就失去了因节约用地换来的经济价值，目前摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，其投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及，更何况后期运营管理成本。

　　而摩天大楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间，而出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关，在南昌，空置率成为困扰摩天大楼的一大难题，业内人士表示摩天大楼投资需谨慎，应综合考虑各个因素。

　　数据刷新

　　南昌摩天大楼居全国前列

　　据刚刚发布的《2012中国摩天城市报告》显示，南昌已建和在建的摩天大楼就有20座之多，在建摩天大楼数量居全国前列。目前，南昌一栋在建的最高楼高度已达289米，规划中甚至还有高达328米的建筑。

　　据统计，南昌已建成150米至200米高楼6栋，超200米的高楼2栋。2010年7月，231.5米高的力高滨江国际成为南昌第一高楼，之后不到3个月，268米的南昌高新区绿地城市综合体项目就奠基了。又没过几个月，绿地中央广场的两栋289米的双子塔楼让“南昌第一”再度易主。2011年1月，327米的南昌国际财源中心再度刷新南昌高楼纪录。半年之间，“南昌第一”易主3次，高度则增长了近100米……

　　如今，南昌超200米高的摩天大楼已有“遍地开花”之势，目前在建的就有8栋。其中绿地中央广场为69层、289米，建成后“南昌第一高楼”桂冠又将易主。

　　实际上，南昌规划或预备建设的超152米摩天大楼远不止14座，甚至有许多“超级摩天大楼”都没有出现在报告中。去年初，南昌市规划部门对南昌国际财源中心规划调整进行批前公示，规划了一栋72层、高327米的超高层主楼，成为南昌建筑的“新高度”。不过，这一高度在今年6月被打破了：南昌华南城宣布规划建设328米的地标建筑，成为南昌的新地标。实际上，目前南昌正在酝酿的超300米建筑并不在少数：青山湖区临江商务区就规划了一栋高达65层的大楼，设计高度在300米以上；博泰江滨去年就公布了建设315米国际5A甲级写字楼的计划。

　　红谷滩成数摩天大楼“落脚地”

　　有“南昌浦东”之美誉的红谷滩新区，早在2010年就无疑是超高建筑的聚集地。10年前，这里还是一片荒滩；近年来，红谷滩新区已经建成的百米以上建筑就有中航国际广场、江报传媒大厦、江西教育发展大厦、新龙大厦、丰和商务大厦、江西检验检疫综合实验楼、南昌水利科技大楼、中寰医院、南昌广电中心大楼、红谷大厦、南昌市建设大厦、南昌市房产服务中心等。超两百米建筑也如雨后春笋般冒出——200.8米高的联发广场和216米高的国际金融中心、高达236米的南昌新地中心等200+建筑不胜枚举。仿佛一夜之间，南昌城市高度从此迈入200+时代。

　　近日，坊间传出“凤凰洲临江片区将建造十多幢摩天大楼”，一时间关于红谷滩二次开发热潮的议论再次响起。作为一个城市新区，红谷滩成了大多数摩天大楼的“落脚地”，而且已经呈现出由中心区向九龙湖、凤凰洲片区扩散的势头,随着红谷滩新区迎来“二次开发”，建设重点将从目前的红谷滩中心区、红角洲片区不断向南延伸。目前，九龙湖、生米地区的概念性规划正在进行全球招标，未来生米地区将是南昌、红谷滩投资的热点。两三年后，红谷滩中心将转移到生米和九龙湖片区，正式进入九龙湖时代。

　　随着近几年的建设，凤凰洲片区建设了大量楼盘以及宾馆、学校、医院等配套设施，包括江西师大附中、江西医院、口腔医院等优质资源。该片区地理位置优势凸显，尤其是沿江岸线成为一块独具价值的稀缺资源。

　　“凤凰洲片区具有良好的发展前景，将在未来几年内打造能源总部经济、滨江商贸等第三产业。”负责人告诉记者，该片区沿江岸线将打造多所五星级酒店，并打造一条具有标志性的天际线(摩天大楼群)。目前，已签约拿地的摩天大楼项目已有4~5家，且规划方案也已出台，均为超百米高楼；而正在洽谈的也有2~3家。预计凤凰洲片区沿江岸线将竖立10栋左右的摩天大楼，主要为总部经济大楼。

　　运营问题

　　投资、管理费用惊人

　　一座座摩天大楼破土而出、人们因高楼而倍感气派的背后，高楼也隐藏着巨大的风险。其中包括经济风险和安全风险。

　　由于建筑和管理难度，摩天大楼的成本比普通写字楼要高出许多，有资料显示，通过对近100年来超高建筑的统计，高层建筑的运营都是亏本的，比如高420.5米、拥有88层楼的上海金茂大厦，一直是中国人的骄傲，但它的困惑和问题却鲜为人知:每平方米造价为2万元，建筑总投资50亿元，其中24亿为贷款，还贷的压力十分沉重；而管理费用比建造投资更大，如果大厦使用寿命以65年计算，管理费用大约是建设投资的3倍，目前，金茂大厦仅日常的管理维护费用每天就需100万元人民币。

　　写字楼高度一旦超过100米，整个大楼的消防要求、抗震要求、电梯要求都比一般大厦要求要高，这导致投资成本相应增多。与此同时，由于养护成本较高，目前一般摩天大楼的物业管理都处于亏损阶段。

　　从建设投资的角度来看，超过300米，摩天大楼就失去了因节约用地换来的经济价值，目前摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，其投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及，更何况后期运营管理成本。

　　摩天大楼空置率较高

　　而摩天大楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间，而出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关。

　　摩天高楼不仅是维护费用近乎天文数字，大厦租金下调、空置率高等问题也将日益凸显。在上世纪八九十年代的美国，即便是经济景气时，曼哈顿的办公楼也有20%左右的空置率。遍布高楼广厦的中国一线城市上海，摩天高楼的空置率也通常在25%~30%之间浮动。

　　上海、曼哈顿尚且如此，诸如南昌等国内二三线城市的状况可想而知。有数据统计，东莞写字楼整体空置率约为40%，有的甚至高达一半以上。摩天楼对于二三线城市的地标效应远大于实际作用，最后难免有沦为建筑垃圾之虞。

　　调查显示，2011年南昌第三产业占GDP比重低于50%，由于摩天大楼的建设速度超过了第三产业的发展速度，新地标的落成往往意味着旧地标租金下降。按照目前的摩天大楼建设速度估算，南昌的第三产业可能难以让这么多摩天大楼盈利，摩天大楼的租金普遍高于万元，然而在高收益的同时，也要面临高空置率的问题。

　　位于南昌市八一桥头的裕丰大厦，地理位置优越，当年还曾被冠以“南昌第一高楼”名号。然而，在辉煌一段时间后，目前已失去昔日风采，该大厦经过易主后被重新装修，如今仍是半拉子工程，闲置已达5年之久。按照目前南昌写字楼出租市场行情，该大楼一年保底收入上千万元，事实上大楼内主营酒店被闲置7年以上(按照2003年12月份出售的时间来算)，闲置期间损失几近亿元。

　　位于南昌市中心地段的恒茂国际中心竣工已达7年，租金已逾万元，然而同样面临高空置率的问题，据调查结果显示，其目前的入住率只有60%，有业内人士表示，在经济并不发达的南昌，摩天大楼运营面临诸多困难，其他大楼的新建是否能带来稳定现金流，目前尚不容乐观。

　　高层楼房风险系数大

　　“9·11”事件让世人目睹了摩天大楼的巨大风险，也许这样的恐怖事件“千年一遇”，我们不必多虑。但即使在正常情况下，摩天大楼面临的安全风险仍然不可低估。据估算，一座高100米的建筑在无阻挡的情况下，烟气在半分钟内就能沿竖向管井扩散到顶层，形成立体火灾。

　　据统计，南昌已建成150米至200米高楼6栋，超200米的高楼2栋，而规划和在建的超152米摩天大楼的摩天大楼更是比比皆是，据专家介绍，从自然灾害的角度看，地震对高楼的影响是显而易见的，一旦出现倒塌，损失十分严重。楼高招风，李正农说，台风强烈时，高楼顶部会出现摆动，摆动幅度最大可达1米左右，而雷电也喜欢“光顾”高楼。

　　同时，在房地产迅猛发展的今天，高楼设计、施工、审核、管理等环节上存在的诸多问题，也增加了高楼的安全隐患。如在设计环节，按照相关规定，高层建筑每14层应建一个防火避难层，这一层是用特殊的阻燃材料建成，配备专门的增压设备，能将空气往避难层外压出，防止浓烟和烈火的侵入，以方便人员躲避火灾。理论上，只要楼不垮塌，避难层里人员的安全就没有大碍。但南昌诸多高楼里，鲜见防火避难层，究其原因，无非是投资方想省空间多盖房多赚钱。