南昌土地市场底价成交成主导

　　逾八成地块近期底价成交

　　原计划推出11宗国有建设用地使用权出让的拍卖会，10月28日在南昌公共资源交易中心开拍，由于应者寥寥，最后仅有JDP1164号地块、JDP1173号地块参与现场拍卖。JDP1173号地块位于红谷滩中心区域，指定用于新闻出版用地；JDP1164地块为高新板块商业用地，虽有两家开发商参与竞拍，但其中一位竞拍者首次举牌即以底价拍得，竞拍现场异常冷清。当天，另有7宗土地因仅有一位报名者，均未经现场拍卖直接以底价成交。

　　南昌市国土资源局官方网站公布的数据显示，今年10月，不含工业用地在内，南昌市共有19宗商住类用地挂牌出售，其中仅3宗超出起拍价成交，其余16宗土地均以底价成交。

　　11月4日，原计划公开拍卖13宗土地，其中大部分为商住用地，总面积约1800余亩。有6宗地位于高新区，4宗位于南昌西客站周边，另外3宗分别位于南昌市红谷滩新区、青山湖区和湾里区。其中4宗土地因故推迟拍卖，继续拍卖的9宗地块仅有4宗进入现场公开拍卖。不同于上次“凄冷”的场面，本次拍卖会到座率可谓不低，但参与竞拍者不足10家，整场拍卖为时不到半小时，全场举牌仅8次。最后，红谷滩JDP1179号地块与高新区JDP1166号两宗土地以每亩超出起拍价2万元成交，另两宗及其他未公开拍卖的5宗土地，均以底价成交。

　　地价同比与去年基本持平

　　从2002年11月建立土地有形市场开始，南昌市对全市经营性国有土地使用权全部采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让，其中以拍卖和挂牌为主要的交易方式。2007年，南昌市工业用地也纳入招拍挂出让范畴。2011年起，出让土地均采用拍卖方式交易，并于2011年10月起实行了网上交易。

　　2002至2011年，南昌市公开出让的商住用地年均土地供应量约4000亩，土地价格年均上涨幅度超过20%。其中，2007年和2010年上涨幅度均达到110%以上，只有2008年因受房价下跌影响地价有所回调。今年以来，受房地产严厉的调控政策和紧缩的货币政策影响，土地市场热度开始明显减退，地价上涨势头得到有效控制，整体地价基本与去年持平。

　　据江西老楼房地产评估顾问有限公司地产研究中心的分析统计，截至10月27日，南昌市今年全年共成交商住用地50宗，总面积3483亩，成交总额94.52亿元，总建筑面积556.26万平方米，平均地价为272.16万元/亩，平均楼面地价约1700元/平方米。相比去年平均楼面地价1650元/平方米略有增长。今年以来由于商业用房不限购、不限贷，商业地产的投资火热，销售上升，使得商业用地价格创出新高。相比之下，住宅用地价格趋于平稳。

　　底价成交或将成为常态

　　老楼地产研究中心分析认为，今年以来，南昌市土地供应充足，但市中心与红谷滩中心区可供开发的土地所剩无几，而朝阳洲、凤凰洲和红角洲片区仍有部分可开发土地，各区可开发土地量差异较大，朝阳洲和高新区将成为土地供应的主要区域。

　　据统计，朝阳洲板块是目前南昌土地市场平均成交单价最高的区域，平均地价每亩逾630万元（其后是红谷滩的365万元/亩和东湖区的326万元/亩），平均楼面地价每平方米达到近3800元，已经超越市中心。作为南昌目前土地储备最充足的地区，朝阳洲近几年成为一片“热土”，十余家全国品牌房企在朝阳洲共拿地三十余宗。随着配套设施和路网的加快建设，这里相继开发的一批楼盘房价破万，地价仍处上升通道中，其未来价值仍将逐渐释放。

　　尽管如此，南昌土地市场从整体上看，在房地产调控政策影响下表现冷清，溢价率明显回落，参与竞拍的开发商明显减少。特别在近期，土地供应虽然密集，却未能得到开发商的热烈响应，关注程度和活跃程度不高，成交价以底价成交的居多。这一现象，皆縁于开发商对后市并不乐观的判断、住宅市场房价面临降价压力、中小房企资金趋紧支付能力下降等原因。老楼地产研究中心就此认为，目前房价在僵持多日之后已开始出现实质性的下降态势，预计短期内土地市场的这种低迷态势不会改变。在这种大环境下，唯有土地面积较小且地理位置优越的优质地块，或将仍能受到一些开发商的热捧。


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