商业地产成交现暖意

　　对于南昌楼市来说，新建商品房成交量呈现回暖趋势，上涨幅度较大。其中普通商品房住宅周成交量连续三周在500套左右，非住宅产品成交回暖明显，上周非住宅产品甚至接近400套，环比增幅132%，商业地产成交回暖迅速，这也出乎市场意料。3月全国楼市成交量显现出回升之势，且这个态势还有延续。但从整体市场环境来看，这样的回暖并不稳定。未来楼市走势如何还需要衡量各方利益的博弈。

　　上周新房共成交974套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周（3月19日~3月25日），南昌市区新房共卖974套，其中新建普通住宅共成交577套，日均成交约82套，环比下跌18%，周总成交面积为5.9万平方米，环比下跌20%；普通商品房住宅周成交量虽然有所回落，但非住宅产品周成交却呈现爆发趋势。

　　近一段时间，全国楼市回暖主要是市场推盘较大、房源较多所致，上周上海有近10个公寓项目推出，推盘密集度为年内最高。接下来的4月份，上海预计有25个项目开盘，与3月22个预开盘量相比，增加13.6%。北京有22个项目计划在4月开盘，从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%。广州4月的拟推盘数量则多达38个，相比2月份的25个大幅增加。

　　南昌楼市成交量的回暖其主要因素也是新楼盘加速入市，老项目加速推盘所致。在供给方面，南昌楼市新盘正加速全面入市。3月份，中海朝阳郡、香逸澜湾、鹿鼎爱丁宝、中大云锦以及华宸东区国际等项目都开始陆续入市，这些项目高层、有别墅还有洋房，产品类型丰富，给市场带来新的冲击。另外市场供应量最大的是去年老项目推出的新房源，高新区的绿地新都会除了推出高层之外，还大量推出商业、写字楼。另外，同区域的保利地产旗下的两个项目，保利东湾国际和保利香槟国际，最近也将大量推出高层景观房源，除此之外，湖韵天城和凡尔赛宫在3月也有大量房源推出。除了高新区，在3月份，朝阳新城的厦门国贸天琴湾、万科金域蓝湾、力高滨江国际和正荣御园也将陆续推出一部份房源。整个南昌楼市市场供应四面开花。

　　专家表示，在经过近一个季度的僵持与观望后，开发商多数会选择在3、4月这样的传统销售旺季，抢在竞争项目与市场环境明朗之前，率先推盘，以促回款。

　　南昌商业地产周成交激增

　　南昌对普通住宅限购令的持续，越来越多的民间资本开始关注非住宅产品，特别是地段较好的商铺、写字楼和裙楼。从南昌房地产信息网数据显示，上周（3月19日~3月25日），南昌市区非住宅产品共成交397套，环比增长132%，非住宅周成交面积约为2.7万平方米，环比增长125%，南昌非住宅产品周成交回暖迅速。

　　从政策上看，南昌对普通住宅的限购令持续，购房者将更多的眼光放到了非住宅产品上。从城市发展来看，在南昌，随着经济的发展和城市的扩容，以红谷滩为代表的新商业中心不断完善，同时市中心的商业不断升级改造，以及以国际汽车城和二手汽车交易市场为代表的专业市场不断成熟，南昌商业氛围很浓，商业地产的价值也在快速升值。整个南昌城市的价值在升值，带动商业地产的全面升值，也让投资商业地产的资本升值比投资普通住宅更快。未来，在资本充足的条件下，商业地产更容易受投资的青睐。上周商业地产成交量的激增仅仅是市场表现的缩影。

　　全面回暖还有待观察

　　楼市成交量回暖的态势正在形成，但需要指出的是，在政策层面，坚持和深化房地产调控的基调依然如故。国务院近日批转发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中明确提出，适时扩大房产税试点范围。3月25日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，下一步试点房产税的城市仍未确定。齐骥同时强调，中央坚持房地产调控政策的方向不动摇，将继续促进房价合理回归，同时积极满足居民合理的住房需求。

　　楼市目前的成交量比去年下半年出现小幅上涨，但是与限购前相比依然相差巨大，不能仅从短期数据来判断楼市趋势。从目前的市场情况来看，成交量在刚需入市等带动下出现复苏，可以说走出了市场最低谷。但是从价格来看，依然处于以价换量的阶段，10%的降价项目占据了市场90%的成交量。在房地产调控力度不减、开发商库存压力加大以及信托兑付高峰即将到来等因素影响下，开发商未来仍将以降价促销策略为主，“以价换量”仍将是主流。

　　在宏观调控依然高压下，楼市成交量回暖态势非常薄弱，购房者信心不足。要建立市场信心，促使市场回暖，降价促销依然是开发商的营销主要策略。但市场千变万化，商家是自私的，一旦有开发商浑水涨价，其市场信心必然崩塌。所以市场能否全面回暖还有待观察。