毛大庆创业初衷：想体会自己控制的感觉

       “创客空间等于一个蔬菜大棚，有各种生物，我提供土壤，浇点水施点肥，很多东西就长得非常好，当然也会死掉一批，这都是很正常的。”3月20日，毛大庆在接受观点地产新媒体访问时如此形容他正在开始的新工作。

       选择创客空间作为创业方向，源于毛大庆此前在万科时对于存量不动产的研究。“当时有几个不同的线索，比如北京万科跟链家合作时，看到链家有个关于住宅的模型，把存量房整合到一个平台上。这些模式在美国很多人都在做。”

       此外，两会时也有提案提到把北京存量的写字楼、在京办事处限制的楼宇等存量资产变成社会上的医疗机构。“在万科的时候研究过把卖不出去的写字楼办成医疗设施，这些都是有成功案例的，北三环边儿上的宝岛妇幼以前就是闲置的存量。”

       万科在存量房的研究、北京已有的一些案例以及国外的成功经验，都让毛大庆开始思考，如何把“弄不出去的房子转成其他用途”。

       “商业地产的变革不是研究如何提供商场的经营效率，这不是根本，商业地产的变革来自于整个的经营方式的变革和经营思想变革，可能会营造出好多好多新的，也叫商业地产的模型，我做的这个事情也是一种商业地产。”

       用开发商思维做创客空间

       毛大庆毫不讳言，他所做的孵化器与“开复老师”做的不同，他是要用开发商思维来做创客空间，并笑称“其实还是没离开本行，除了房地产，别的我也不懂啊。”

       据毛大庆介绍，国内做孵化器多以三种模式为主，一是风投思维，诸如李开复、徐小平等“天使投资人”。他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股，以未来企业成长获得的增值来获得回报；第二种则是房地产思维，依靠房租利差获利；再者还有两者混合的多级孵化，将上述两种收益模式相结合。

       毛大庆还将孵化器的客户，其用熟悉的房地产术语归纳为“刚需、首改、再改”。简言之，刚需客户即为较为弱小甚至尚未到能够孵化的状态，这类客户支付能力较弱，但肯定是主流。首改、再改则是一些已经不需要孵化了的客户，其进入创客空间可能只是因为需要更灵活的空间。

       “首改、再改的市场还是很大的，从投资回报的角度，肯定还是更需要这样的客户。”

       事实上，在毛大庆宣布了他要做创客空间的消息后，市场即非常关心其要做的事情与潘石屹同样大张旗鼓搞的“3Q”有何区别。

       毛大庆解释称，潘石屹做的还是“写字楼租赁”的模式，成本也相当高，算是一种重资产。而他要做的是“轻资产”，是拿社会闲置资产进行运营，并实现资产的最终升值。

       “可能和酒店管理公司比较像，房主提供资产，我来就行运营，我成了乙方。”毛大庆透露，其已经有一批战略合作伙伴，“他们有存量资产，他们资产到哪儿我就去哪儿”。

       不过毛大庆也意识到创客空间的风险，“这个事情的风险跟商业地产是一样的，一是能不能招租招满了，第二个是我能不能把成本控制下来。我也要面对竞争，这还不一定是蓝海，也可能是红海，但是它有成长和上升的空间，红海就红海吧。”

       虽然嘴上谦虚地表示红海，毛大庆还是较为得意的透露，已经有很多“钱”主动找上门来了，并且多是一流的国际资本，至于客户，则是“比投资人更多”。

       想知道主宰一个事情的人是什么感受

       虽然已经不愿意话题围绕万科进行，但是让他作为职业经理人名声大噪的，恰恰是万科的平台。而关于是次的创业方向，毛大庆称则是运用了凯德的不动产经营思维。作为职业生涯里重要的两段里程，凯德和万科在其身上都留下了深刻的烙印。

       新加坡是高度职业化的国家，作为新加坡房企中的佼佼者，凯德集团的职业经理人制度也较为闻名；万科则是国最为推崇职业经理人制度的公司之一。谈及二者的区别，毛大庆称，万科的职业经理人制度和凯德是“高度一致的”。

       对于两家公司，毛大庆好不吝惜溢美之词。“这让我很惊讶，我从凯德过来万科几乎感觉不到什么变化，不用过渡，他们都给了我很多训练、培养。这两段加起来差不多二十年多的职业生涯，我可以说是上了非常高档的职业经理人学校，我是职业经理人的哈佛大学毕业的。”

       虽然没有明说离职的原因，但仔细品味毛大庆的言谈，雪泥鸿爪并不难寻见。

       一个有意思的细节是，阿里巴巴赴美上市当天，结束了董事会的郁毛二人去看了F1比赛，而彼时朋友圈里的热门是马云敲钟。于是毛大庆问郁亮，“传统房地产是否已经不在风口上了？.”郁亮答“是的”。毛又问，“房地产还能找到风口吗”？郁亮说，“未来的成长性在哪儿，风口就在哪儿。”

       毛大庆称，这段话对其影响颇大，其后来反思，“不是房地产不好搞，是原来的模式不好搞了。”所以另一种“商业地产”创客空间，成为毛大庆的下一站。

       另一个非常重要的细节是，毛大庆在访问中表示，其特别羡慕那些初创企业的人，“我想知道主宰一个事情的人是什么感受，当了一辈子职业经理人，我想体会自己控制事情发展的感觉。”

       毛大庆指出，创业者多是具有企业家思维的人，而职业经理人更多的是执行。“有人在用企业家思维来做职业经理人，但很少。”（来源：观点地产网）

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