门槛与买住宅差不多 产业地产受投资者热捧

       今年住宅与商业地产面临考验，却有另一股暖流暗潮涌动——产业地产，正在逐渐成为投资者热捧的市场。例如刚刚在两江新区挂牌的电商产业园。
　　
       受本市重点产业发展及专业市场外迁等因素的影响，产业地产不再是受众较小的“高冷”产品，更加“亲民”的产业地产项目陆续入市。对绝大多数对产业地产并不熟悉的普通投资者而言，如何选择合适的投资方式进入，则是考虑最多的。
　　
       消费和商务型产业园较“接地气”对普通投资者吸引力较大
　　
       产业地产项目近来较为受关注的原因，一方面是重庆经济持续高速发展，一方面是专业市场的外迁造成了大量的机遇。戴德梁行重庆总经理江冰河认为。按类型分，产业地产可以大致划分为消费型产业园、商务型产业园、制造型产业园等，后者以机构和大的投资者为主，而前两者因为形态较“接地气”，对普通投资者，也颇有吸引力。
　　
       他认为，在重庆的一个成功案例，就是高科集团开发的北部新区星系列产业楼宇。目前已经成功导入了金融、地产、媒体等产业。目前1000平米以上的大写字间都能租到单价70元以上，还一铺难求。
　　
       而目前从市场情况看，普通投资者进入机会较多的，则是商贸物流仓储类的项目，即消费型的产业地产项目。这些项目一般体量较大，里面业态也非常丰富，非经营性投资者也有大量机会进入。例如，南岸迎龙的重庆朝天门国际商贸城，商贸城一期建筑规模142万平方米，商铺2万多个;圣名世贸城有150万方的超大体量，除了专业的购物馆，还穿插美食、特产等各种体验商业业态……
　　
       中鼎睿石控股策划经理周飞认为，投资此类产品与投资商业地产非自持商铺类似。但它像一个更专业和细分的超级大商业项目，散户背靠大树好乘凉，靠着产业市场的辐射影响力和较强的消费目的，带来有消费能力和意愿的人流、物流。
　　
       单价和住宅差不多 投资门槛远低于商业地产
       　　
       虽然“产业”的大名头听上去颇唬人，但实际上，产业地产项目的投资门槛并不如想象中那么高，甚至远低于市面上的商业地产项目。目前在售的一些较热门的商贸物流仓储类项目的商铺，单价都在数千元，与主城市场的住宅价格水平差不多。
　　
       例如，华南城的门面，目前针对散户的售价在每平米7600~8000元左右，后期会达到近万元。据了解，圣名世贸城、迎龙朝天门市场的价格也与此相近。这些不仅单价不高，面积划分也很小。例如重庆中国进口食品城的商铺面积区间在18~50㎡、华南城的商铺从60平米起，迎龙市场一期一组团的1.9万个商铺，每个面积约15.7平方米……这么算下来，有些项目20万元左右就能投资了，堪比买住宅小户型。
　　
       一些园区厂房价格还更便宜，比如江津区珞璜金考拉国际纺织服装产业园在售厂房，均价3200元/平方米。
　
       业内人士透露，一位闲钱充裕的私企老板，就在某产业园投资了3栋厂房，单价2100-2200元，“几千平米总价才1000多万元”。
　　
       值得注意的是，产业地产项目的贷款政策不同于住宅和商业，江冰河提醒，一般是首付5成，剩余的5年内付清，所以投资人要考虑自己短期内的资金压力。
　　
       投资注意事项

       1、选地段
　
       就像商业地产项目选地段一样，投资产业地产同样要看区域，江冰河提醒。但不是看是否在核心地段，周边居住人群等传统条件来判断产业地产地段。

       优秀的产业地产具备的要素，一方面是大的政策环境，一方面是区域的产业基础。例如，在政策优势上，两江新区是国家级新区，有保税港区，税收优惠政策等大量其他区域所不具备的优势，又有汽车和电子等产业基础;南岸茶园和巴南，有物流、商贸等产业导向和落地的优势。
　　
       “如果你投资的项目在这个区域并不具备产业基础和政策的导向，那就很可能是无根之木。”江冰河说。
　　
       2、选行业
　　
       投资产业地产的重点不在地产，在产业。中鼎睿石控股策划经理周飞说。和投资任何项目一样，产业地产的未来发展有一定的不确定性。产业导入的重要性类似商业地产的招商，没有产业导入，就没有租金收入。有发展前景良好的产业，是投资成功的重要因素。在重庆，前景较好的产业行业有汽车、电子、电商、商贸物流等。
　　
       3、选相关
　
       虽然充满前景的行业很多，但是对于产业地产的投资者来说，并不是谁有前途就奔着谁去。投资者最好对所要投资的产业有所了解，甚至有所关联，在进入投资门槛时比较容易，也能看清方向。
　　
       目前比较热门的商贸物流仓储类地产项目，在早期对投资者的选择都是定向的。而本身与行业实在无关，又想涉足产业地产的投资者，则可以考虑项目里的商业配套。多数项目都带有一定比例的配套。（来源：重庆晨报）

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